Introduction
à la formation

Avant d'envisager l'acquisition d'un immeuble ou d'un portefeuille immobilier, un professionnel peut avoir recours à une procédure de contrôle indispensable de la comptabilité et de la gestion d'une entreprise, à savoir l'audit. Cette pratique permet notamment d'anticiper les problématiques, les risques juridiques et financiers pouvant émerger ; les formalités à effectuer ou bien encore, à apporter une vision 360 degrés avant de s'engager dans une négociation.

Objectifs

Évaluer la fiabilité juridique et financière des baux et de la transférabilité de leurs garanties prévues en fonction du type d'opération envisagée

Prévoir et optimiser les problématiques liées à la relation locative ainsi que les formalités à planifier à chaque étape de l'acquisition

Opérer et concevoir un rapport d'audit synthétique de manière structurée et graduée

Programme

Présentation des enjeux et diligences d'un audit de baux commerciaux

Effectuer un état des lieux de la situation locative d'un portefeuille à date

Évaluer la fiabilité juridique et financière des baux d'une société cible ou de l'immeuble objet du projet d'acquisition

Titre

Régime juridique

Destination

Durée

Loyer (indexation/franchise/paliers)

Répartition des charges, impôts, taxes et redevances

Clause de cession et d'enseigne

Clause de sous-location

Clause d'accession

Droit de préférence/de préemption

Évaluer la fiabilité et la transférabilité des garanties prévues dans les baux en fonction du type d'opération envisagée (achat d'une société ou d'un immeuble) et de la nature de la ou des garanties (dépôt de garantie, garantie financière à première demande, cautionnement, etc.)

En fonction de la typologie des actifs donnés à bail (commerces, bureaux, hôtels, entrepôts, centres commerciaux, etc.) : anticiper les problématiques notamment à court/moyen termes liées à la relation locative existante, notamment celles liées à :

L'état de l'immeuble : entretien, vétusté, non-conformité

La fixation du loyer de renouvellement

À l'expiration du bail (remise en état des locaux, indemnité d'éviction, indemnité de résiliation anticipée, éviction des sous-locataires, etc.)

Participation financières du bailleur ou du preneur à des travaux

Précontentieux ou litiges en cours

Anticiper les formalités à effectuer avant, pendant et après l'acquisition en fonction des stipulations des baux en cause (autorisation du bailleur, clause de changement de contrôle, notification post closing à effectuer)

Effectuer un rapport d'audit synthétique de manière à hiérarchiser et à donner une vision claire des problématiques essentielles liées à la situation locative existante de manière à éclairer au mieux le candidat acquéreur dans la négociation (notamment du prix et des garanties) et dans son choix final d'acheter ou non

Atelier pratique : audit de baux commerciaux : mise en situation des participants avec des exemples de baux relatifs à différents actifs

Méthodologie

Préparation de fiches d'audit (sur un mode interactif)

Public & prérequis

Publics concernés

Directions immobilières, directions et collaborateurs des services juridiques, bailleurs, avocats, notaires, experts, experts-comptables, huissiers, administrateurs de biens et de patrimoine immobilier, mandataires en transactions immobilières

Prérequis

Avoir des connaissances générales en baux commerciaux

Lieu et accès

Dalloz Formation
45, rue Liancourt - 75014 Paris

01 40 64 13 00

En bus (28, 38, 58, 68, 88, 91)
En métro (Denfert Rochereau : lignes 4 et 6, Gaîté : ligne 13
En RER (Denfert Rochereau : ligne B) et à pied depuis la gare Montparnasse