Baux commerciaux : que faut-il savoir ?

Les baux commerciaux ont récemment été mis à l’épreuve de la crise sanitaire. En portant un coup d’arrêt à l’activité économique, la crise du Covid-19 a entraîné une recrudescence des problématiques et contentieux liés aux baux commerciaux – ces derniers étant au cœur-même de l’activité économique. Pour limiter les contentieux, commerçants, artisans ou industriels se doivent d’en maîtriser toutes les spécificités. En voici les principales.

Contenu du contrat

Le bail commercial comporte certaines mentions obligatoires :

• Identité, adresse des parties
• Type de commerce ou activité exercée dans le local
• Montant du loyer, des charges
• Mode de règlement
• Durée du bail
• Droit au renouvellement du bail
• Mode de résiliation
• Montant du dépôt de garantie

Des annexes sont également jointes au contrat, notamment des diagnostics techniques obligatoires : Diagnostic de Performance Energétique (DPE), amiante, état des risques naturels et technologiques.

Depuis le 1er janvier 2018, l'État des Risques Naturels, Miniers et Technologique (ERNMT) est remplacé par l’État des Servitudes Risques et d’Informations sur les Sols (ESRIS) (arrêté du 18 décembre 2017). Il ajoute en particulier une nouvelle section relative au risque de pollution des sols.

Durée

La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans, mais les parties sont libres de prévoir une durée plus longue.

Le locataire peut donner congé à chaque fin de période triennale en respectant un délai de prévenance de 6 mois, sauf stipulation contraire prévue dans le bail.

Le bailleur peut récupérer son bien au terme du bail ou à chaque période de 3 ans dans certaines circonstances (article L145-4 du code de commerce).

• Le saviez-vous ?

Bail commercial et décès du locataire

Le décès du locataire n’emporte pas automatiquement la résiliation du bail commercial (sauf dispositions contractuelles contraires). Le bail est transmis aux héritiers qui ont alors différentes options : renoncement à la succession, poursuite de l’exploitation, résiliation du bail, etc.

Montant du loyer

Non réglementé, le loyer initial est fixé librement par les parties. Il peut ensuite être révisé à chaque période triennale dans le respect de certains plafonds (article L145-33 du code de commerce).

• Covid-19 et crédit d’impôt bailleur

La loi du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (article 20) prévoit un crédit d’impôt pour les bailleurs qui annulent le loyer de novembre 2020 dû par leurs entreprises locataires. Ces dernières doivent avoir fait l’objet d’une fermeture administrative en novembre 2020 ou exercer une activité particulièrement affectée par les restrictions sanitaires (annexe 1 du décret du 30 mars 2020).

Pour être éligible, le bailleur doit renoncer à ce loyer au plus tard le 31 décembre 2021. Le crédit d’impôt s’élève alors à 50 % des sommes abandonnées (dans la limite des deux tiers du loyer pour les entreprises locataires entre 250 et 5 000 salariés). 

Droit au renouvellement

Au terme du bail, le locataire peut demander son renouvellement pour la même durée. Si le bailleur refuse, il verse au locataire une indemnité d'éviction correspondant au préjudice subi (article L145-14 du code de commerce).

En l'absence de renouvellement ou de congé donné 6 mois à l'avance, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée (article L145-8 et L145-9 du code de commerce).

Depuis la loi du 6 août 2015 « pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économique » - ou Loi Macron, le locataire a le choix d’adresser sa demande de renouvellement par LRAR ou par acte d’huissier. Avant cette date, seul ce dernier était possible.